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我国将改革土地储备制度 新增建设用地不能入储

发布时间:2018-07-11 15:56编辑:采集侠阅读(

      土地储备制度将改  新增建设用地不能入储

      作者 贾海峰

      1600亿,抑或更高。

      12月28日,随着北京2块居住用地的出让,北京2010年度土地出让收入超过了1600亿元。此时,距2011年元旦到来还有4天。

      在中国人民大学和中国指数研究院举办的“汉镒金融讲坛·金融危局下的土地金融制度突破”论坛上,一位接近国土资源部人士透露,地价不断刷新,卖地收入不断上升,给地方政府土地储备制度改革提出了迫切要求。

      “未来将限定储备范围,只能是三旧改造和重大项目用地才能储备,新增建设用地不得纳入储备范围,”上述知情人士表示,土地储备中心作为地方政府垄断和控制土地市场的工具,其作用已经超出了成立时界定的土地供应保障的范围,成了推高地价和无限度扩张地方土地财政的工具。

      2010年城市卖地收入超过2万亿

      北京卖地收入和地价的双涨,仅是2010年全国火爆土地行情的冰山一角。

      中国人民大学土地管理系主任叶剑平在上述论坛上表示,今年前11个月,仅北京等12个主要城市卖地收入合计就超过了7000亿元,全年城市卖地收入将超过2万亿元。

      叶剑平表示,土地财政是不可持续的。不仅是因为土地资源不能支撑这样的土地财政模式,更是因为由土地抵押、贷款而产生的金融风险,远远大于地方政府的卖地收入。

      “地方政府利用手里土地进行的融资的规模是卖地收入的几倍,”叶剑平表示,“十二五”土地政策的编制当中,就将改革土地财政问题列入了重要议程。

      北京大学法学院教授姜明安也表示,北京等地方政府每年利用土地储备中心向银行借上千亿元贷款,其中积累的金融风险很大,其次是土地储备成了地方政府抬高地价和垄断土地出让的工具。最后,土地储备制度还容易滋生腐败,招拍挂制度虽然透明,但是也容易推高地价和产生权力寻租的空间。

      国土资源部政策法规司司长王守智在上述论坛上表示,国土资源部通过检查地方政府的供地计划完成情况,制定供地相应的处罚措施,例如规定没有完成供地计划,或者没有将70%住宅用地供应给保障性安居工程的地方政府,暂停高档住宅用地供应等。

      但是,这些措施都是暂时性的。

      限制储备范围

      记者了解到,由国土资源部牵头的《土地管理法》修改当中,将对土地储备制度进行修改。

      据王守智介绍,土地储备制度改革的一个重要方向是限定土地储备范围,对于新增建设用地,不能进入土地储备。土地储备只能对“三旧”用地等存量建设用地进行整理和储备,以及对重大建设项目用地进行储备。

      为了限制地方政府利用土地储备手段进行囤地和炒地,国土资源部还和证监会等金融监管部门,一起加强了对土地金融的风险防控。

      王守智介绍说,不能让地方政府通过土地储备手段拉高土地价格,然后将土地向银行抵押,将风险转嫁给银行。

      为此,国土部正在和证监会等部门联合进行房地产企业上市、增发融资的审核工作,以此防止不良土地和房地产资产进入资本市场和流通市场,防止土地炒卖。

      中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示,很多地方政府的土地储备中心都是将新增建设用地,尤其是农地被征用以后,直接进入土地储备中心,经过政府有形的手控制,将土地卖给开发商等用户,政府从中获得高额的土地差价。

      汉镒资产管理公司董事长郭钧表示,要防范不良土地资产进入资本市场,还需要完善资本市场规则。

      王守智表示,除了限制政府征地范围和土地收储范围以外,还要尽快推出集体建设用地的流转政策,以市场化流转,堵住地方政府借地生财的路子。

      “在城市规划范围以外的集体建设用地,在符合规划用途的情况下,可以参股、转让等形式参与到土地经营分配收益;在城市规划范围以内的集体建设用地,在不被规划进公益项目等前提下,也可以参与到土地增值收益的分配,”王守智说,将要逐步推进集体建设用地流转,以减少地方政府征地和储备土地的范围。

      记者了解到,除了《土地管理法》修改中将涉及土地储备制度修改以外,国土资源部还在研究存量土地和增量土地利用政策,以规范地方储备土地制度。

      增量土地将更多采用直接流转的形式进行,而存量土地则更多采用储备和征收的方式进行。

      王守智表示,目前对于闲置土地等存量土地,超过2年的,都采取无偿收回的方式,这种行政性手段也有局限性。接下来,国土部门会研究经济手段和行政手段相结合的调控手段。

      例如,对于闲置土地,规定无偿收回会面临比较大的难度,采取征收高额闲置土地费,囤地将会赔钱,这样可以改变囤地和闲置用地比较多的问题。

      同样,此类经济性手段也在被考虑用在土地储备制度的改革上。对于地方政府储备的土地,要想加快其变成有效供应土地,而不是地方政府囤地和炒地的工具,就必须对其征收“闲置费”之类的费用。

      王子才表示,土地储备制度的改革,并不会影响土地供应的问题。因为土地一级开发交给市场以后,通过专业的一级开发公司,将会加快土地供应节奏。以“BT”等形式为主的土地一级开发形式,将发挥比较大的作用。