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分析称土地限价令可能因缺少处罚原则被架空

发布时间:2018-07-11 16:16编辑:采集侠阅读(

      年末“地王”此起彼伏土地“限价令”恐被架空

      叶国靖

      举牌超过700次、竞拍持续约3个小时、楼面地价高达3.5万元/平方米。12月24日,浙江义乌上演了一出年末“繁荣的地根”,创下全国县市级地价最高纪录。

      时值年末,各地的地产大鳄大口吞地,土地市场重现繁荣征兆。面对许多城市争相卖地之举,国土资源部(下称“国土部”)担忧地根泡沫重现,发通知急令地方采取有力措施抑制地价过快上涨。但从目前市场各种迹象来看,土地“限价令”可能因为没有处罚原则而存在被架空的隐忧。

      小房企吞下高价地块

      当天下午,绿城(03900.HK)、商城集团旗下的商城房产、现代房产等集结义乌,竞拍一幅名为“北门街区块改造工程12#地块”的宝地。

      《第一财经日报》记者通过查询义乌市国土资源局发布的《北门街区块改造工程12#地块出让公告》看到:本次出让的地块,出让面积为30989.1平方米,土地用途“住宅、商业”,起始价107700万元。竞买人以举牌方式自由报价,报价的增价幅度为100万元的倍数,报价次数不限。

      随着竞拍师一声令下,竞拍者竞相举牌,地价一路飙升。在现场,即便是习惯斩获历年“地王”的绿城主席宋卫平也感觉到地价太高。当叫价超过26亿元时,绿城等实力公司开始陆续退出价格杀戮。

      最终仅剩浙江现代房产和浙江三联控股有限公司(下称“浙江三联”),两家的短兵相接一直持续到下午5点。最终,浙江三联以36.81亿元的天价拿下该地块,创下全国县市级地价最高纪录。现场惊呼声一片。

      据公开资料,浙江三联创建于1997年,是一家拥有房地产开发二级资质、注册资金1.46亿元的公司。相比绿城、杭州滨江房产集团(002244.SZ)等浙江其他地产巨头,浙江三联的资金实力有待于进一步证明。高昂的土地出让金能否如期、足额支付,令人关注。

      根据当地国土部门的规定,竞得人必须在土地出让成交之日后40日内缴纳出让价款50%(含定金)的首付款。

      开发商圈地步伐加快

      义乌在圣诞平安夜上演“繁荣的地根”,在全国并非孤例。

      在“史上最严厉”调控的背景下,各地地价依然居高不下。中原地产提供给本报的调查数据显示,12月中旬的一周,北京、广州等7个城市均有宅地成交,面积达到174公顷,较“二次调控”前平均水平上涨11%。宅地平均溢价率为65%,其中广州、成都2个城市溢价率均超140%,拉高了整体溢价水平。

      据中原地产2010年重点监测的12个城市数据,截至12月中旬,各地累计供应居住用地9422公顷,超过2009年全年9017公顷的水平。12月,万科、保利、金地等行业龙头在土地市场表现尤为活跃,多个土地拍卖现场都活跃着他们的身影。其中,保利以总价35亿元人民币成功竞得广州白云新城2宗居住用地,两次刷新当地“地王”纪录;中海以11.7亿元竞得同区域1宗居住用地,楼板价达到每平方米近20000元高位。

      “年末,各大开发商拿地步伐并没有放慢,他们拿地就没手软过。”中国房地产信息集团研究总监薛建雄告诉本报记者,受国家房地产宏观调控影响,大型开发商曾在2010年第二、三季度陷入一段购地低潮期。但进入第四季度以来,随着各地土地市场持续放量,加上开发商自身销售情况良好,标杆房企更是纷纷加快圈地步伐。

      执行力可能打折扣

      面对土地市场的岁末疯狂,12月19日夜,国土部下发通知,急令地方采取有力措施抑制地价过快上涨。通知称,对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块,市县国土资源主管部门要在成交确认书签订(中标通知书发出)后2个工作日内,填写《房地产用地交易异常情况一览表》,分别上报国土部和省(区、市)国土资源主管部门。

      对此,上海中原地产研究咨询部总监宋会雍、中房信CRI评论员高岗在接受本报记者采访时不约而同地表达了自己的忧虑。

      “国土部发文抑制地价过快上涨,难改土地市场活跃。”高岗表示,从利益博弈的角度来看,该政策并未改变地方土地部门追求土地收益最大化的格局。

      高岗认为,对于频出的“地王”现象,地方政府没有通过增加供给进行疏导。年初为抑制过快上涨的地价、房价,各地纷纷推出“天量”供地计划,但在中原地产监测的12个重点城市中,至今只有上海、广州、天津、武汉和长春等5个城市完成2010年度居住用地供应计划,而北京、杭州和重庆3个城市,实际供应尚不及全年各自计划的一半。

      高岗认为,不少城市是为了实现土地的高溢价,出让部门主动控制土地的供应量。

      宋会雍则告诉本报记者,这个通知将诱使地方政府弄更多的花样,而且不复杂。比如,在实际操作当中,地方土地部门只要通过提高底价或者不设立底价即可以规避溢价率超过50%的红线;或通过减小单幅出让面积可以规避总价地王;而对于单价地王,只要近期先出让位置较差的地块即可解决。

      高岗也担心,国土部的通知只要求地方上报,并没有对出让方或受让方规定相应的责任,罚则更无从谈起。他认为,没有罚则的条文可能被架空。